Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku, Medeni Hukuk kapsamında değerlendirilen bir alandır. Evler, arsalar, apartmanlar, daireler gibi taşınmazlar için düzenlenen hukuki kuralları içermektedir. Bu alandaki davalar farklı hukuk dallarıyla iç içe geçmektedir. Gayrimenkul hukukuna ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yerlerdeki Asliye Hukuk mahkemelerinde görülmektedirler.

Emlak alım satımı, kiralama işlemleri, çeşitli kira sözleşmelerinin hazırlanması, imar ve inşaat projelerinin yasalara uygunluğunun denetlenmesi, gerekli izinlerin ve ruhsatların alınması, tapu ve imar davalarının takibi, yabancıların mülk edinmesi, ayni hak tesisi gibi işlemlerde avukatlar, müvekkillerine danışmanlık hizmeti sunmakta ve dava takibi gibi konularda destek vermektedir. Gayrimenkul sektöründe yatırım yapmayı düşünen kişiler, imar mevzuatına uyum sağlama ve gerekli izinleri alma konularında uzman desteği alarak bilgi sahibi olmalıdırlar.

En iyi hukuki hizmeti sunma misyonuyla Serdivan gayrimenkul avukatı olarak hizmetinizdeyim.  Bu alanda yaşanan her türlü hukuki zorluk ve ihtilaflarınızda yanınızda yer alarak, kapsamlı ve ayrıntılı hukuki danışmanlık sağlamak üzere buradayım.

Gayrimenkul Davaları Nelerdir?

Gayrimenkul hukuku, mülkiyet ilişkilerini düzenleyen kapsamlı bir hukuk dalıdır. Bu alanda yoğunlaşan hukuki süreçler arasında tapu davaları, istihkak davaları, kira uyuşmazlıkları, kamulaştırma hukuku ve izaley-i şuyu davaları önemli bir yer tutmaktadır.

• Tapu Davaları

Tapu davaları, taşınmaz mal mülkiyetiyle ilgili yaşanan anlaşmazlıkları çözmek için başvurulan, tapu tescili ya da iptali gibi hukuki süreçleri içermektedir. Hukuka aykırı düzenlemelerin giderilmesi amacıyla Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde avukat vekaletiyle yürütülmektedir.

• İstihkak Davaları

İstihkak davaları ise taşınmaz malların haksız şekilde gasp edilmesi durumunda başvurulan hukuki süreçlerdir. Bu tür davalara da Asliye Hukuk Mahkemelerinde başvurulmaktadır.

• Kamulaştırma Davaları

Bu davalar, özel mülk ve arazilerin kamulaştırma işlemlerine itiraz edilmesi durumunda açılan davalardır. Belediye ve kamu kurumlarına karşı açılabilmektedir. Ayrıca bu tür davalarda mal sahiplerinin haklarının korunması amaçlanmaktadır.

• Kira Davaları

Kira davaları, kira ilişkisinden doğan anlaşmazlıkların çözümü için başvurulan hukuki süreçlerdir. Kiracılar ve mal sahipleri arasında kira bedeli ya da tahliye gibi konularda ortaya çıkan uyuşmazlıklar bu kapsamda değerlendirilmektedir.

• İzali-i Şuyu Davaları

Bu davalar, ortaklı taşınmaz mallarda ortaklığın sonlandırılması amacıyla açılan davalardır. Bu tür davalara Sulh Hukuk Mahkemelerinde başvurulabilmektedir. Ayrıca ortaklık, satış ya da taksim yoluyla sonlandırılabilmektedir.

Adapazarı gayrimenkul avukatı olarak çeşitli gayrimenkul davalarına bakmaktayım. Bilgi birikimim ve pratik tecrübe ile müvekkillerime en iyi hizmeti vermek adına her davanın özgün koşullarını titizlikle değerlendirmekteyim. Tüm bunlara ek olarak etkili stratejiler geliştirmekteyim. Miras, tapu iptali, tescil davaları alanında uzmanlaşmış olup, müvekkillerimin haklarını en iyi şekilde savunmayı amaçlamaktayım.

Gayrimenkul Hukuku Alanına Giren Diğer Davalar Nelerdir?

Gayrimenkul hukuku, pek çok hukuki süreci içeren geniş bir hukuki alanı kapsamaktadır. Bu alanda faaliyet gösteren Sapanca gayrimenkul avukatı olarak tapu işlemlerinden gayrimenkul kiralama sözleşmelerine, alım-satım işlemlerinden ayni ve şahsi hak tesisi sözleşmelerine kadar geniş bir alanda hizmet vermekteyim. Bu kapsamda, imar projelerinin çevre mevzuatına uygunluğunun denetlenmesi, gayrimenkul finansmanı incelemeleri ve yabancıların mülk edinme süreçleri gibi konularda da hukuki destek sağlamaktayım.

Aynı zamanda Sakarya gayrimenkul avukatı olarak tapu kayıtlarının iptali ve tescili, tasarrufun hukuksal olarak geçersiz kılınması davaları ile sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklar nedeniyle açılan alacak davaları da başarıyla yürütmekteyim. Ayrıca gayrimenkul hukuku davalarına kiracı ve kiraya veren arasındaki kira bedeli tespit davaları, kira artışı konusundaki uyuşmazlıklar ve tahliye talepleri gibi konular da bu alana dahil edilmektedir.

Gayrimenkul hukuku, aynı zamanda zilyetliğin korunmasıyla ilgili davalar, ecrimsil uyuşmazlıklar, ipotek ve rehin sözleşmelerinden kaynaklanan davalara, geçit hakkı anlaşmazlıklarına ve kar irtifakı uyuşmazlıklarına da odaklanmaktadır. Ortaklığın giderilmesi ve yanlış tescilin düzeltilmesi gibi karmaşık hukuki konuları ele alırken Sakarya gayrimenkul avukatı olarak bu alandaki derin bilgi ve deneyimleriyle müvekkillerime yardımcı olmaktayım.

Bir Gayrimenkul Hukuku Avukatı Hangi İşleri Yapar?

Gayrimenkul hukuku avukatları, gayrimenkul hukukuna ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynamaktadır. Hendek gayrimenkul avukatı olarak taşınmaz alım satım işlemlerinin ve tapu tescil süreçlerinin yönetimi gibi çeşitli görevleri üstlenmekteyim. Ayrıca kira sözleşmelerinin hazırlanması, kiracı tahliye işlemlerinin takibi gibi konularda da etkin bir rol oynamaktayım. Serdivan gayrimenkul avukatı olarak aynı zamanda tapu iptali ve tesciline ilişkin davalara da hakimim. Taşınmazlarla ilgili ortaklık anlaşmazlıklarının hukuki temelde çözüme kavuşturulması da yine uzmanlık alanım içindedir.

Ayrıca yabancıların mülk edinme süreçlerinin hukuksal ve resmi yönlerini de titizlikle takip etmekteyim. Adapazarı gayrimenkul avukatı olarak müvekkillerime her türlü gayrimenkul işleminde hukuki destek sunmaktayım. Taraflar arasında anlaşmazlıkların dava aşamasına gitmeden çözüme kavuşmasını sağlamak için çeşitli müzakere ve arabuluculuk tekniklerini kullanmaktayım. Ayrıca tarafların hak ve menfaatlerini korumak adına etkili çözümler üretmekteyim.

Bir Gayrimenkul Avukatı Kimleri Temsil Eder?

Gayrimenkul avukatları, gayrimenkul hukuku ile ilgili anlaşmazlıklar yaşayan tüm taraflar için hizmet vermektedir. Bu alan kapsamında mülk sahipleri, kiracılar, gayrimenkul yatırımcıları, inşaat firmaları ve yetkilileri, planlamacılar, mühendisler ve mimarlar gibi farklı paydaşlar, hukuki yardım almak için avukatlara başvurabilmektedirler. Akyazı gayrimenkul avukatı olarak emlak edinimi, kira sözleşmeleri, inşaat projeleri ve diğer gayrimenkul işlemleri ile ilgili hukuki danışmanlık sağlamaktayım. Taraflar arasında çıkan anlaşmazlıkların çözümüne yardımcı olmaktayım. Ayrıca gayrimenkul yasaları ve düzenlemeleri konusunda bilgi sahibiyim. Sakarya gayrimenkul avukatı olarak müvekkillerimin haklarını korumak ve yasal süreçlerde destek olmak amacıyla çeşitli hukuki stratejiler geliştirmekteyim.

Tapu İptali Ve Tescil Davaları

Tapu iptali ve tescil davaları, sahte ya da hileli yöntemlerle oluşturulan tapu kayıtlarının düzeltilmesi amacıyla hukuki bir kalkan sunmaktadır. Bu davalardaki hukuka aykırılık, pek çok farklı sebepten kaynaklanabilmektedir. Mülkiyet hakkı ihlal edilen kişi, tapu iptali ve tescil davasıyla bu haksızlığı ortadan kaldırmayı hedeflemektedir.

Miras Taksim Sözleşmesinden Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davaları

Bir mirasın ardında bıraktığı değerlerin paylaşımı, mirasçıların bir araya gelerek anlaşma sağladığı ve bu kararları yazılı hâle getirdiği bir süreçtir. Eğer bu yazılı anlaşmaya uyulmazsa her bir mirasçı, miras taksim sözleşmesine göre hareket edilmesini sağlamak amacıyla gayrimenkul hukuku kapsamında tapu iptali ve tecil davası açma hakkına sahip olacaktır.

Vekillik Görevinin Kötüye Kullanılması

Vekillik, atanmış vekilin vekil tayin edenin arzularına ve isteklerine uygun olarak görev yapmakla yükümlü olduğu özel bir hizmettir. Vekil, vekil tayin edenin taleplerine aykırı ya da aşırı şekilde hareket edememektedir. Aksi takdirde vekaletle yapılan işlemler hükümsüz sayılabilmektedir. Özellikle taşınmaz satış işlemlerinde vekilin görev sınırları ve işlem detaylarını belirleyen önceden yapılan bir anlaşma bulunmaması durumunda dürüstlük prensibi vekilin eylemlerine sınırlar çizecektir.

Vekillik yetkisinin kötüye kullanılmasından kaynaklanan gayrimenkul hukuku kapsamında olan tapu iptali ve tescil davası, vekile değil, taşınmazı devralan üçüncü şahsa karşı açılabilmektedir. Ancak bu durumda taşınmazı devralan kişinin vekilin yetkisini kötüye kullandığını bilmesi önemlidir. Aksi takdirde tapu iptali ve tescil davası açılamamaktadır. Vekil tayin eden kişi meydana gelen zararın tazmini için vekile başvurabilmektedir.

Hukuki Ehliyetin Bulunmaması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları

Hak kazanmak ve yükümlülük altına girmek için bireyin eylem yeteneğine sahip olması gerekmektedir. Kişi, eyleminin hukuki sonuçlarını anlama kabiliyetine de sahip olmalıdır. Zihinsel zayıflık, ileri yaş ve bilişsel bozukluklar, küçük yaşta olma durumu ve başka sebeplerden dolayı gerçekleştirilen eylemin geçersizliği durumunda bu eylemin iptali için dava açılabilmektedir.

Diğer tarafın bu durumu bilmemesi, transfer işleminde iyi niyetli olması, eylemin iptal edilebilirliğini ortadan kaldırmamaktadır. Ara sıra belirli bir yaşın üzerindeki kişilerden gayrimenkul dairelerinde akıl sağlığı raporu talep edilmektedir. Bu istek, benzer durumların önlenmesinin amaçlandığından kaynaklanmaktadır.

Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları

Gayrimenkul hukuku kapsamında tapu iptali ve tescil davalarının önemli bir yeri vardır. Aile konutuna dayalı tapu davaları da bunlardan bir tanesidir. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, aile konutuna dair özel hükümleri içermektedir. Bu hükme göre;

“Herhangi bir eş, diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini sonlandıramaz. Aile konutunu devredemez ya da aile konutu üzerindeki haklarını sınırlayamaz.”

Aile konutu şerhi, bu korumayı sağlamanın en elverişli yöntemlerinden biridir. Bu sebeple eşlerden biri, ilgili taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhinin eklenmesini talep etmek için tapu müdürlüğüne başvurmalıdır. Zira tapu kaydında aile konutu şerhi olmaması durumunda üçüncü kişilerin, konutun aile konutu niteliğinde olduğunu bilmemesi durumunda dahi iyi niyetlerinin korunması söz konusu olacaktır. Ayrıca bu durumda aile konutu iddiasıyla tapu iptali ve tescil davası açılamayacaktır. Taşınmazı devralan kişinin konutun aile konutu olduğunu bilemeyecek olması da oldukça kilit bir husustur.

Men-i Müdahale Davası

Eğer bir kişi haksız yolla bir mülkten faydalanıyorsa müdahalenin önlenmesi davası devreye girmektedir. Bir mülkten yararlanma hakkı elde etmek için söz konusu mülke sahip olmak ya da mülk sahibinden izin almak gereklidir. Bu şartlar yerine gelmeden gayrimenkulün kullanılması durumunda mülk sahibi, haklarını korumak için hukuki yollara başvurarak müdahaleyi önleme davası açabilmektedir. Sakarya gayrimenkul avukatı olarak men-i müdahale davası hususunda da en etkili yolları izlemekte ve müvekkillerime yardımcı olmaktayım.

Kamulaştırma Davaları

Mülkiyet, insanların en temel haklarından biridir ve anayasal koruma altındadır. Tapu iptali ve tescil davaları, bu kutsal hakkın ihlalini engellemeyi amaçlamaktadır. Ancak kamu yararı, bireylerin mülkiyet haklarının önüne geçebilmektedir. Devlet, kamu yararını gerekçe göstererek kişisel mülkleri sahiplerinin rızasını almadan alabilmektedir. Buna duruma ise “kamulaştırma” adı verilmektedir. Ancak bu süreçte adaletin sağlanması için ilgili taşınmazın değeri, kamulaştırmayı yapan kurum tarafından ödenmelidir. Bedelsiz kamulaştırma kabul edilememektedir.

Bu süreçte kamu yararının gözetilmesi elbette önemlidir. Kamulaştırma kararı veren idari kurum, ardından gerekli tespitleri yapmaktadır. Ayrıca kamulaştırma işleminin gerçekleşeceği alanı da belirlemektedir. Devamında ise tapuya kamulaştırma şerhi düşülmektedir. Bu süreçte taşınmazın devri mümkündür. Ancak alanı devralan kişi kamulaştırma işlemi hakkında bilgilendirilmelidir. Kamulaştırma işleminde öncelikle kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen bedel mülk sahibine bildirilmektedir. Sonrasında ise satın alma ya da trampa yoluyla taşınmaz kamulaştırılmaktadır. Mülk sahipleri, uzlaşma komisyonunda bedelde uzlaşma için davet edilmektedir.

Ancak mülk sahiplerinin bu teklifi kabul etmek gibi bir yükümlülükleri yoktur. Kamulaştırılan taşınmazlar, kamulaştırılırken belirlenen amacın dışında kullanılamamaktadır. İdare, beş yıl boyunca hareketsiz kalırsa ve kamulaştırılan taşınmazı kullanmazsa, bu sürenin dolmasından sonra bir yıl içinde taşınmazın geri alınması için dava açılmalıdır. Bu beş yıllık süre, kamulaştırma işleminin kesinleşmesinden itibaren başlamaktadır. Ayrıca hak düşürücü niteliğe sahiptir.

Kamulaştırma, satın alma yoluyla gerçekleştirilemezse idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve ilgili taşınmazın idare adına tescil edilmesi için dava açabilmektedir. Ancak bu durumda kıymet takdir komisyonunca belirlenen bedel mahkeme için bağlayıcı değildir. Yeniden bir değerlendirme yapılmaktadır. Ayrıca yeni bir bedel tespit edilmektedir. Kamulaştırma davaları zorlu ve uzun süren süreçleri içermektedir. Erenler gayrimenkul avukatı olarak kamulaştırma davalarında müvekkillerimin haklarını en şekilde savunmakta ve zorlu süreçlerin üstesinde bilgi birikimimle gelmekteyim.

Kamulaştırmasız El Atma Davaları

Yönetimlerin bütçe zorlukları ve imar planlarındaki değişiklikler gibi sebeplerle kamulaştırma prosedürlerini göz ardı ederek hukuki süreçlere uymadıkları gözlemlenmektedir. Bu durumda bazı durumlarda idareler, kamulaştırma işlemi gerçekleştirmeden özel mülkiyet haklarına müdahale etmektedir. Bu tür durumlarda mülkiyeti ihlal edilen bireylerin tazminat ya da bedel davalarını açmaları gerekmektedir. Aksi takdirde idarenin haksız müdahalesi karşısında haklarını korumaları mümkün olmayacaktır. Kamulaştırmasız el atma davalarında Sakarya gayrimenkul avukatı olarak özel mülkiyet haklarınızı korumaktayım. Ayrıca dava açma taleplerinizde sizlere en iyi şekilde hizmet vermekteyim.

Tarımsal Arazilerde Önalım Hakkı

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı konusunda 5403 sayılı kanun, tarımsal faaliyetin devamlılığını sağlamak amacıyla koruyucu önlemler içermektedir. Önalım hakkı, paylı mülkiyette olan bir taşınmazın bir paydaşının payını tamamen ya da kısmen bir başka kişiye satmak istemesi durumunda diğer paydaşların öncelikli satın alma hakkını ifade etmektedir.

Tarımsal arazilerde satış planlandığında komşu maliklerin önalım hakkı vardır. Eğer birden fazla sınırdaş malik varsa hangisinin tarımsal bütünlük açısından öncelikli olduğu belirlenmelidir. Önalım hakkı mevcut olmasına rağmen satış gerçekleşmişse hak sahibi, yeni malikle ilgili olarak bu hakkını kullanmak için dava açabilmektedir. Mahkemeden önalım bedelinin ve ödeme yerinin belirlenmesi talep edilebilmektedir.

Önalım hakkının süresi içinde kullanılması gereklidir. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, sürelerin geçmesi durumunda dava açma hakkı sona ermektedir. Buna göre:

1. Satış işleminden önce önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirim yapılırsa bu bildirim tarihinden itibaren 3 ay içinde önalım hakkı davası açılmalıdır.
2. Satış işlemi bildirilmemişse satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde önalım hakkı davası açılması gereklidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davaları (İzale-i Şüyu Davası)

Gayrimenkul hukuku davaları arasında izale-i şüyu davalarının önemi büyüktür. İzale-i şüyu davaları, paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki bir malın ortaklığını sona erdirmek amacıyla açılmaktadır. Bu hukuki süreç, gayrimenkul ya da taşınır bir malın üzerindeki ortaklık ilişkisini sonlandırmayı hedeflemektedir. Eğer ortaklar arasında malın paylaşımı konusunda anlaşma sağlanamazsa herhangi bir ortak dava açma hakkına sahiptir. Bu dava, tüm paydaşlara karşı yöneltilmektedir.

Söz konusu dava taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde başlatılmalıdır. Ortaklık, aynen taksim ya da satış yoluyla sonlandırılabilmektedir. Eğer malın parçalara ayrılması hem fiziksel hem de hukuki açıdan mümkünse mahkeme tarafından ortaklık malının aynen bölünmesine karar verilebilmektedir. Aynen bölünmenin mümkün olmadığı durumlar da mevcuttur. Eğer böyle bir durum yoksa ortaklık malı satış memurluğu ya da icra müdürlüğü tarafından satışa çıkarılacaktır.

Sakarya Gayrimenkul Avukatı

Sakarya gayrimenkul avukatı olarak müvekkillerim için gayrimenkul işlemlerinde hukuki danışmanlık hizmetini titizlikle yönetmekteyim. Ayrıca mülkiyet hakkıyla ilgili anlaşmazlıkların çözümü ve tapu işlemleri gibi konularda uzman bir yardım sunmaktayım. Yerel gayrimenkul düzenlemeleri ve yasaları konusunda detaylı bilgi sahibiyim. Adapazarı gayrimenkul avukatı olarak hukuki süreçlerde müvekkillerime güçlü bir savunma sağlamak adına kararlılıkla çalışmaktayım. Müvekkillerimle güvene dayalı ilişkiler kurmaya özen göstermekteyim. Onların ihtiyaçlarını anlamak ve onlara en uygun hukuki çözümleri üretmek benim için öncelikli bir konudur. Sakarya’da gayrimenkul hukuku alanında sağladığım hizmetlerle müvekkillerimin memnuniyetini ve güvenini kazanmaya devam etmekteyim.

Yazar & Hukuki Danışman

Av. Muhammed Ferhan

Avukat · Arabulucu · Hukuk Bürosu Kurucusu

Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu Av. Muhammed Ferhan; gayrimenkul hukuku, miras davaları, icra iflas hukuku, boşanma davaları ve arabuluculuk alanlarında Sakarya'da müvekkillerine güvenilir hukuki destek sunmaktadır.

Av. Muhammed Ferhan Hakkında