Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi: Türk Borçlar Kanunun 347. Madde ve devamında kiralayanın kiracıyı doğrudan tahliyesine ilişkin hükümler iki temel başlık altında düzenlenmiştir. Bunlar kiracının bildirim yoluyla tahliyesi edilmesi ve dava yoluyla tahliye edilmesidir.
Bildirim Yoluyla Kiracının Tahliyesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Dava Yoluyla Kiracının Tahliyesi
Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi kiracıya bildirim yoluyla olabileceği gibi tahliye davası yoluyla da olmaktadır. En çok tercih edilen tahliye yolu budur çünkü dava yoluyla 10 yıllık zaman şartının sağlanması gerekmez fakat kiracının dava yoluyla tahliyesinde kanunda sınırlı sayıda tahliye sebepleri mevcuttur. Kiracı tahliye davası, taşınmaz sahibinin haklı sebeplere dayanarak kiracının taşınmazdan tahliyesini mahkemeden istemesidir.
KİRACI TAHLİYE SEBEPLERİ NEDİR?
Yazılı Taahhüt Sebebiyle Tahliye Davası
Kural olarak kira sözleşmesi kurulduktan ve kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra kiracının serbest iradesi ile vermiş olduğu her taahhütname geçerlidir. Geçerli bir taahhütname olmasına rağmen taşınmaz o tarihte tahliye edilmezse kiralayan icraya başvurabilir. İcra dairesine müracaat etmeden doğrudan sulh hukuk mahkemelerinde taşınmazın tahliyesi davası da açabilir.
Kanun maddesinden açıkça anlaşılacağı üzere dava hakkı kiralayana aittir.
Kiracı sayısının birden fazla olması halinde taahhüdün tüm kiracılar tarafından verilmesi, davanın hepsi aleyhine açılması gerekir
Tahliye taahhüdünü alan kiralayanın ölümü üzerine o taahhütten doğan haklar mirasçılara geçmektedir.
Taahhüde dayanan tahliye davalarının, taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması ve bu süre içerisinde icraya konulması gerekmektedir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası
Kiralayan söz konusu taşınmazı kendisi, eşi veya çocukları için konut olarak kullanma ihtiyacında kalırsa tahliye davası açabilir.
Kira dönemi bitmeden veya bir aylık dava süresi içerisinde kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine dair irade açıklaması kiracıya iletilmiş ise o kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir.
İhtiyaç; gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. İhtiyaç iddiasının varlığını davacı kiralayan ispat etmek zorundadır. Her türlü delille ispat edebilir.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Kiralayan; kendisinin, eşinin veya çocuklarının meslek ve sanatlarını icra etmeleri kiralananın tahliyesini isteyebilir. Kanunda kimlerin işyeri ihtiyacı için tahliye davası açabileceği sınırlı olarak sayılmıştır. Bunların dışındaki akrabaların işyeri ihtiyacı için tahliye davası açılamaz.
Kira dönemi bitmeden veya bir aylık dava süresi içerisinde kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine dair irade açıklaması kiracıya iletilmiş ise o kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir.
Süresiz kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem için üç ay öncesinde fesih ihbarında bulunmak ve o altı ayın sonunda dava açmak gerekir.
Yeniden İnşa veya İmar Maksadıyla Esaslı Surette Tamir Sebebiyle Tahliye Davası
Yeniden inşada bina tamamen yıkılarak yerine yenisi inşa edilmektedir. İmar amaçlı esaslı surette tamir ile mevcut bina muhafaza edilip binanın daha iyi hale getirmesi amaçlanır. Binada iyileştirme sağlayan tadilatın esaslı ve imar amaçlı olması şarttır.
Tahliye kararı verilebilmesi için iddianın ispat edilmesi gerekmektedir. Proje yargılamanın devamı sırasında veya başında ibra edilebilir. Proje belediyece tasdikli olmalıdır.
Kira dönemi bitmeden veya bir aylık dava süresi içerisinde kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine dair irade açıklaması kiracıya iletilmiş ise bir ay içinde dava açma zorunluluğu yoktur. O kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir.
İktisap ve İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Kanuna göre taşınmazı iktisap eden kimse önceki malikle kiracı arasında kurulan kira sözleşmesinin sonunu beklemeden dava açabilir. Kiralananı iktisap eden kimse iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya ihtarname ile haber vererek altı ay sonra da dava açabilir. İktisaptan itibaren bir aylık süre geçtikten sonra ihtarname tebliğ edilmişse yeni malik bu maddeye dayanarak dava açamaz.
Kiralananın tahliyesine karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası
Kira bedelini zamanında ödemediği için bir kira yılında iki haklı ihtara sebebiyet veren kiracı hakkında ayrıca ihtara gerek kalmaksızın kira süresinin sonunda tahliye davası açılabilir.
İki haklı ihtarın bir yıl içerisinde yapılması hususunda yıl hesabı takvim yılı olarak değil kira yılı olarak hesaplanmaktadır.
Sözleşme süresi bir yıldan az ise örneğin dokuz ay veya on ay aylık bir kira sözleşmesi var ise o takdirde bir kira yılından söz edilemeyeceği kabul edildiğinde böyle bir sözleşmede iki haklı ihtar oluşmamaktadır. Bu nedenle bir yıldan az süreli kira sözleşmesinde bu maddeye dayanarak tahliye davası açılamaz.
Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı Şehir veya Belediye Sınırları İçerisinde Oturulabilir Konutu Bulunması Sebebiyle Tahliye Davası
Kanun bu maddesi yalnızca mesken kiralamalarında uygulanır. İşyeri kiralamalarında bu maddenin uygulaması yoktur.
Kiracının konutu sağlık, büyüklük ve sosyal açıdan oturmaya müsait değilse tahliye kararı verilmesi mümkün değildir. Taraflar arasında bu konuda uyuşmazlık çıkarsa bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak o yerin oturulabilir niteliği tespit edilebilir. Davacının önceden kiracının evi olduğunu biliyor olması doğrudan kötü niyetli olduğu anlamını taşımaz.
Bu maddeye dayanarak tahliye davası açılması için kanunda herhangi bir süre öngörülmemiştir.
Sözleşmeye Aykırılık ve Haksız İşgal
Kanunda, sözleşmede aksine hüküm bulunmuyorsa kiracı kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiralayamayacağını ifade edilmektedir. Kiracı, kira sözleşmesini bakasına devredemez ve sebebi ne olursa olsun kısmen veya tamamen kiralananı başkasına işgal ettirmez. Buna aykırı hareket eden kiracı için bu maddeye dayanarak tahliye davası açılabilir.
Dava, kiracı ve işgal edene birlikte açılabileceği gibi her ikisine ayrı ayrı da açılabilir.
Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Nedir?
Kiracının tahliyesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkemeyse taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Eğer taşınmaz bir iş yeri ise kiracının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesi de yetkili mahkemedir. Kira sözleşmesinde yetki kaydı bulunuyorsa o yer mahkemesi de yetkilidir.
Kiralanan taşınmazın tahliyesi ile ilgili daha detaylı bilgi almak için bize ulaşabilirsiniz!
