Kira Tespit Davası Nedir?
Genel anlamda tespit davaları hukuki bir ilişkinin olup olmadığının tespitine dair davalardır. Kira tespit davalarını kiralayan veya malik açabilir. Vekil aracılığıyla kurulan kira sözleşmelerinde vekilin dava hakkı yoktur.
Kira Tespit Davalarında Görevli Yetkili Mahkeme Nedir?
Dava konusu ve değerine bakılmaksızın kira tespit davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira sözleşmesinde yetki şartı varsa o yer mahkemesi de yetkili olur.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
- Kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılmasına ilişkin herhangi bir şart varsa örneğin %20, %30, yasal oranda, kanuna göre, TEFE’ye göre vs. dava konusu dönemin ilk gününden son gününe kadar her zaman dava açılabilmektedir.
- Kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılmasına yönelik herhangi bir şart bulunmuyorsa:
Dava konusu dönemin başlamasından en az 15 gün önce ihtarname ya da dava dilekçesinin davalı kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir.
Söz konusu 15 günlük süre hesabında, tebliğ edilen gün ve kira döneminin başlangıç günü hesaba katılmaz.
Ancak, kira sözleşmesinde artış şartı bulunuyorsa 15; yeni kira dönemi başlamadan en az 15 gün önce ihtar çekmeye gerek yoktur.
- Kira tespit davasında 5 yıllık süre: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira tespit davası her zaman açılabilir.
Yeni Kira Döneminde Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” (TBK m.343) Kanuna göre kira bedelinin belirlenmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapılabilir ve fakat bu değişiklik ancak kanunda belirlenen sınırlar çerçevesinde yapılabilir.
- Tarafların arasında anlaşma olması halinde:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” (TBK m.344) Bu kanun hükmü 1 yıldan uzun kira sözleşmelerinde uygulanmaktadır.
- Tarafların arasında anlaşma olmaması halinde:
Bu durumda yine bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasını geçmemek şartıyla hâkim takdiri olarak belirler. Bu değerlendirmede kiralanan taşınmazın durumunu da göz önünde bulundurur.
- Kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yıldan sonra yenilenmesi halinde:
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
- Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması halinde:
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.
5 yıldan sonra ise kira bedelinin belirlenmesinde kira bedelinin Türk lirası cinsinden kararlaştırılmasıyla ilgili aynı hüküm uygulanmaktadır.
Tespit Edilen Kira Bedelinin Geçerlilik Tarihi Nedir?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak tespit edilen bu kira bedelinin yeni dönemde geçerli olması için bazı koşullar gereklidir:
- Kira tespit davasının, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olması gerekmektedir.
- Kira tespit davası açılmış olmasa da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde (ihtarname) bulunulmuş olursa ancak tespit edilen kira bedeli yeni döneme uygulanabilir.
- Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?
- Olağan rayiç kira:
Olağan şartlarda yapılan kira sözleşmelerinde kabul edilen bir şekildir. Rayiç kira parasının tespit edilememesi halinde, ekonomik esaslar, hak ve nesafet kurallarına göre bilirkişi veya bilirkişilerin takdire edeceği kira esas alınacaktır.
- Ekonomik esaslar:
Bugünkü ekonomik ortamda olağan rayicin tespit edilememesi durumu düşünülerek kira bedelinin tespitinde tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının kira bedeline yansıtılması uygulaması getirilmiştir.
- Hak ve nesafet esası:
Bir kira dönemi boyunca kira parasını etkileyen büyük ölçüde değişiklikler meydana gelmiş olabilir. Bu değişiklikler (kiracı aleyhine) kiralanan yerlerin kira bedelinin artmasına neden olduysa özel neden olarak kabul edilir ve kira bedelinin ayrıca arttırılması gerekir.
Kira bedelini tam ve hakkaniyete uygun tespit edebilmek adına aynı mahallede veya konumda bulunan emsal kira sözleşmeleri ve bunlardaki kira bedellerine bakılır. Kiralanan taşınmaz mahaline keşif yapılıp taşınmazın durumu incelenir. Taşınmazın niteliklerine (oda sayısı, ısınma şekli, binanın yaşı vb.) bakılır. Bilirkişi marifetiyle incelenen tüm bu deliller neticesinde belirlenen kira bedeli için bir karara varılmalı ve bu kararın kiracı ve kiralayan arasında menfaat dengesi gözetilerek verilmiş olması gerekir.
