İmar davaları oldukça hassas bir süreci içermektedir. İmar planı, şehircilik ilkelerine uygun olarak hazırlanan ve kamu yararını gözeterek belirlenen bir belgedir. Bu planlar, belediye meclisi ya da valilik tarafından düzenlenmektedir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na tabi olarak uygulanmaktadır.
İmar planı oluşturulduktan sonra bir ay süreyle ilan edilmektedir. Bu süre zarfında herhangi bir itirazda bulunma hakkı vardır. İtirazlar, belediye meclisi başkanı tarafından incelenmektedir. 15 gün içinde kesin bir karara bağlanmaktadır. Eğer söz konusu imar planı belediye sınırları dışında bir alanda geçerliyse valilik tarafından hazırlanır. İlan süresi içinde valilik kararına itiraz edilme hakkı mevcuttur.
İmar planının iptali için idari işlemin beş temel unsuru olan yetki, sebep, konu, şekil ve amaç bakımından uygun bir neden bulunması gereklidir. İtiraz süreci sona ermiş ve kesin bir karar verildiyse bu kararın alındığı tarihten itibaren 15 gün geçmişse ya da plan kesinleşmişse taşınmazın bulunduğu yerin idari mahkemesinde imar planının iptali davası açma hakkınız vardır. Bu dava için başvuru süresi planın kesinleştiği tarihten itibaren 60 gündür.
Kentsel Dönüşümden Kaynaklanan İdari İmar Davaları
Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan bölgelerin güvenli bir hâle getirilmesi amacıyla gerçekleştirilen bir süreçtir. Bu konuyla ilgili temel yasa 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Riskli binaların tespiti bakanlık tarafından yetkilendirilen kurumlar tarafından yapılmaktadır. Bildirim tarihinden itibaren en fazla 10 iş günü içinde riskli bir binanın durumu tapu kayıtlarına beyan edilmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilmektedir.
Bakanlığın riskli binaların tahliye edilmesini talep etme durumu vardır. Bu durumda elektrik, su, doğalgaz gibi kamu hizmetleri sağlanmaz. Tahliye edilmesi gereken bir binanın sahibiyle anlaşma yapılır ve tahliye sonrasında sahibe, sınırlı ayni hak sahiplerine ya da kiracılara kira yardımı sağlanır.
Bakanlık yapının yıkılması için en az 60 gün süre verir. Bu süreye uyulmazsa tekrar ek bir süre verilmektedir. Ancak bu süre içinde de yıkım gerçekleşmezse mahalli idari ve mülki amirler tarafından yapının içinde insan ya da eşya olmadığı bir durumda yıkım gerçekleştirilmektedir. Bu işlem için yapılan masraflar daha sonra Amme Alacaklarının Tahsili Hakkında Kanun’a göre tahsil edilmektedir.
Yıkılan taşınmazlar üzerindeki haklar ve şerhler aynen devam eder. Bu işlemler tapu kayıtlarında bakanlığın talebi üzerine otomatik olarak gerçekleştirilmektedir. Yıkım sonrası uygulama alanının değerinin belirlenmesi paydaşların hisseleri oranında en az 2/3 olacak şekilde ve çoğunlukla karar verilmektedir. Katılmayan paydaşların hisseleri açık artırmayla satılmaktadır. Anlaşmaya varılamayan hisseler için Bakanlık, TOKİ ya da İdare kamulaştırma yoluna gider. Kentsel dönüşüme tabi tutulan taşınmazların değeri bakanlık, TOKİ ya da idare tarafından hesaplanmaktadır. Uygulama alanında yeni yapı inşası için paydaşlara düşük faizli ve uzun vadeli kredi imkanları sunulmaktadır.
Yapı Kayıt Belgesinin İptalinden Kaynaklanan İmar Davaları
Yapı kayıt belgesinin iptalinden kaynaklanan davalar, imar davaları arasında yer almaktadır. İmar affı durumlarında hukuka aykırı olarak inşa edilen yapıları yasal hâle getiren ve cezalardan koruyan bir belgedir. Bu belgeyi almak için e-devlet üzerinden ya da Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı bürolarından başvuru yapabilirsiniz.
Eğer aynı binada birden fazla bağımsız bölüm varsa bir malikin başvurusu yeterlidir. Ayrıca yapı ruhsatı mahkeme kararıyla iptal edilmiş yapılar için de bu belgeyi alabilirsiniz. Yapı kayıt belgesi olmasına rağmen imar cezaları kesilmişse bu cezaların iptali için dava açabilirsiniz. Ayrıca gerekli koşullar sağlandığında yapı kayıt belgesi verilmediği durumda idari işlemin hukuka aykırılığına karşı idare mahkemesinde dava açma hakkınız bulunmaktadır.
İmar Mevzuatına Aykırılık İddiasıyla Uygulanan İdari Para Cezalarının İptali Nasıl Gerçekleşir?
İnsan Kaynakları yönetimi, m.42’de belirtilen kurallara uymadığında çeşitli idari para cezalarını gerektirmektedir. Eğer bir kişi İK kurallarına aykırı davranışlarından dolayı Türk Ceza Kanunu m.184 uyarınca “imar kirliliğine neden olma” suçundan mahkum edilirse idari para cezası faizsiz olarak geri ödenmektedir.
İdari para cezası alındıktan sonra 60 gün içinde yürütmenin durdurulması talebiyle idari mahkemede dava açılmaktadır. İmar davaları konusunda cezalar oldukça yüksek miktarlarda olmaktadır. Bu nedenle bir imar avukatıyla çalışmak faydalı olacaktır.
Yapı Mühürleme ve Yıkım Kararlan Hakkında Yaşanan İmar Davaları
Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılarla ilgili İK m.32 ve benzeri düzenlemeler mevcuttur. Bu tür yapıların hukuka aykırı olduğu tespit edildiğinde idare tarafından derhal durdurulmaktadır ve inşaat mühürlenmektedir. Aykırılık tapu kütüğünde kayıtlara geçirilmektedir. Bu kayıt, aykırılığın giderilmesi ve tapu dairesine bildirilmesi için kaldırılmamaktadır.
Yapının durdurulmasıyla birlikte yapıya ilişkin bir tatil zaptı düzenlenmektedir. Bu zaptı yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılmaktadır. Yapı sahibi, en fazla 1 ay içerisinde aykırılığı gidermek için ilgili idareden mührün kaldırılmasını talep edilme durumu vardır. İdare, durumu inceler ve uygun bulursa mührü yok sayar ve yapı sahibine inşaata devam etme izni verir.
Ancak aykırılık giderilmezse ruhsata aykırı yapılar için ruhsat iptal edilmektedir ve yıkım kararı alınmaktadır. Ruhsatsız yapılar için ise doğrudan yıkım kararı verilir. Yıkım masrafları yapı sahibine yüzde 100 fazlasıyla iletilir. Ayrıca sözleşmesel ilişkilerden kaynaklanan sorunlar nedeniyle adli yargıda da dava açılma durumu söz konusu olmaktadır.
İfraz ve Tevhit İşlemlerinden Kaynaklanan İmar Davaları
İmar davaları kapsamın ifraz ve tevhit işlemleri, taşınmaz mülkiyetlerinin düzenlenmesi için kullanılan önemli arazi planlama yöntemlerindendir. Bu işlemler İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddelerinde düzenlenmiştir. İfraz, bir parselin birden fazla parçaya bölünmesi anlamına gelir. Örneğin bir kişi komşu arazilerini aynı parselde birleştirmek istediğinde ifraz işlemi yapılmaktadır. Tevhit ise, birden fazla parselin aynı arazi üzerinde birleştirilmesi anlamına gelmektedir. İfraz işlemi ayrılma, tevhit ise birleştirme taleplerini karşılamaktadır.
Bu işlemler için başvuru belediye encümenine ya da il idare kuruluna yapılmalıdır. Başvurunun olumlu sonuçlanması durumunda tapu dairesinde tescil işlemi gerçekleştirilirken kadastro işlemleri kadastro müdürlükleri tarafından yürütülmektedir.
İfraz işlemi iki türde incelenmektedir: Parselasyon niteliğinde olanlar ve olmayanlar. Her iki işlem de idari süreçlerdir. İfraz talebi, mahkeme kararı ya da cebri ifraz yöntemiyle gerçekleştirilmektedir. Tevhit işlemi, ifraz işlemiyle aynı prosedürlere tabidir. Ancak tevhit bitişik parsellerin birleştirilmesini içermektedir. Bu işlem için imar planının ve parselasyon işleminin daha önce tamamlanması gerekmektedir.
Her iki işlem de idari süreçler olduğundan hukuka uygunluk açısından belediye encümen ya da il idare kurulu kararlarına itiraz etme hakkınız mevcuttur. Kadastro işlemlerinde meydana gelecek hatalar için ise idare mahkemelerinde dava açma hakkı bulunmaktadır (Ancak, 3402 sayılı Kadastro Kanunu hükümlerine dikkat edilmelidir). İhtilaflı durumlarda mülkiyetle ilgili işlemler sonucunda adli yargıda da dava açılabilir.
İmar Davaları İçin Uzman Bir Avukat Desteği
İmar davaları mülkiyet hakkıyla ilgili hassas hukuki süreçleri içeren önemli davalardır. Bu tür davalarda uzman bir avukatın desteği oldukça önemlidir. Yılların verdiği tecrübe ve bilgi birikimimle imar davalarında müvekkillerime en iyi hukuki desteği sağlamak için buradayım.
Her davanın farklı özellikleri olduğunu ve her müvekkilin ihtiyaçlarının farklı olduğunu anlayarak her aşamada en etkili ve stratejik yaklaşımı geliştirmek için çalışıyorum. İmar davalarının zorluğuna rağmen müvekkillerim için sonuç odaklı bir yaklaşım benimsemekteyim. İmar davaları ile ilgili her türlü sorunuz için size yardımcı olmaktan memnuniyet duyarım.
